Expediente técnico de construcción: quién lo prepara y qué incluye
El expediente técnico es el conjunto de documentos que respaldan un permiso de edificación. Saber quién lo prepara y qué incluye te ayuda a controlar el proceso y los costos.
El arquitecto: el coordinador del expediente
El arquitecto es el profesional central en la preparación del expediente de edificación. Es responsable de los planos de arquitectura (plantas, cortes, elevaciones, detalles), la memoria descriptiva del proyecto, el cuadro de superficies y el cálculo de los derechos de edificación. También coordina a los demás profesionales (calculista, proyectistas de instalaciones) para que sus proyectos sean compatibles entre sí y con la arquitectura. En Chile, solo un arquitecto con título universitario válido y habilitación en el Colegio de Arquitectos puede firmar planos de arquitectura para permisos de edificación. Los honorarios del arquitecto para un expediente de vivienda de 80 m² varían entre $450.000 y $1.200.000.
El ingeniero calculista: la estructura
El ingeniero civil (o estructural) prepara la memoria de cálculo y los planos de estructura: enfierradura y dimensiones de fundaciones, muros, losas y pilares de hormigón armado, o el diseño de la estructura metálica si aplica. La memoria de cálculo debe incluir la justificación del diseño sísmico según la NCh 433, el dimensionamiento de todos los elementos estructurales y la especificación de materiales (resistencia del hormigón, límite elástico del acero). Los honorarios del calculista para una vivienda de 80 m² en Chile varían entre $300.000 y $750.000. Para proyectos en zona sísmica o suelos difíciles, el estudio de mecánica de suelos (ITO) puede ser un requisito adicional.
Proyectistas de instalaciones
Los proyectos de instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas deben ser firmados por profesionales autorizados por la SEC en las categorías correspondientes. El proyecto eléctrico especifica el tablero, los circuitos, las cargas y los materiales según la norma NCh Elec. 4/2003. El proyecto sanitario (agua potable y alcantarillado) especifica los diámetros de cañerías, las pendientes de desagüe y la conexión a la red pública. El proyecto de gas (si aplica) especifica las líneas de distribución y los artefactos. En proyectos residenciales simples, es posible que el mismo profesional prepare todos los proyectos de instalaciones; para proyectos de mayor envergadura se requieren especialistas distintos.
Documentos del propietario y costos de certificados
El propietario debe aportar: escritura de la propiedad, certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces (vigencia de 60 días, costo $5.000–$12.000), y certificado de no gravámenes o hipotecas en algunos casos. El certificado de informes previos de la DOM (documento que especifica la normativa aplicable al predio: uso de suelo, coeficiente de constructibilidad, alturas máximas, distancias a deslindes) es un documento que emite la misma DOM y cuesta $10.000–$30.000 dependiendo de la municipalidad. Este documento es el primer paso antes de diseñar, pues define lo que la normativa permite construir en ese predio específico.
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