Garantías en construcción en Chile: qué dice la ley
Las garantías en construcción son más amplias de lo que muchos propietarios creen. La ley chilena protege al comprador de viviendas nuevas durante plazos específicos para distintos tipos de defecto.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones y sus garantías
El Artículo 18 de la LGUC establece la responsabilidad legal del proyectista, calculista, constructor y vendedor de una vivienda nueva por defectos de construcción. Los plazos de responsabilidad son: 5 años para los elementos del edificio que afecten la habitabilidad (filtraciones, fallas en terminaciones de relevancia), 10 años para fallas o defectos que afecten la estructura soportante del inmueble. Esta responsabilidad es solidaria entre todos los profesionales y empresas que participaron en el proyecto. Para hacerla efectiva, el propietario afectado debe notificar formalmente al responsable y, en caso de desacuerdo, recurrir al SERNAC o a los tribunales civiles.
Ley del Consumidor (Ley 19.496) en construcción
La Ley del Consumidor aplica a la compraventa de viviendas nuevas con proveedores que actúan en el giro de construcción o inmobiliaria (empresa constructora o inmobiliaria, no cuando el propietario construye por sí mismo). Esta ley otorga al comprador el derecho a exigir: la reparación gratuita del defecto, la reducción del precio proporcional al defecto, o la rescisión del contrato en casos graves. El plazo para ejercer estos derechos es de hasta 5 años desde la recepción del inmueble para defectos ocultos. El SERNAC actúa como mediador y puede iniciar acciones colectivas contra empresas constructoras o inmobiliarias que incumplen estas garantías de manera sistemática.
Tipos de defectos y cómo documentarlos
Los defectos en construcción se clasifican en: defectos aparentes (visibles al momento de la recepción), defectos ocultos (no visibles en la recepción pero que se manifiestan después) y defectos de funcionamiento (instalaciones que no funcionan correctamente). Documenta siempre los defectos con fotos y videos con fecha, y notifica al vendedor o constructor por escrito (correo certificado o email con confirmación de recepción) dentro de los plazos legales. Guarda todos los documentos del proceso de compra o construcción: contrato, planos, especificaciones técnicas, acta de recepción y correspondencia. Esta documentación es fundamental para ejercer los derechos legales.
Cómo reclamar ante defectos de construcción
El primer paso es notificar al responsable por escrito, describiendo el defecto y solicitando la reparación en un plazo razonable (habitualmente 30 días). Si no hay respuesta o la respuesta es insatisfactoria, puedes: presentar una denuncia en el SERNAC (sernac.cl), demandar ante el Juzgado de Policía Local (para montos menores) o ante los Tribunales Civiles (para montos mayores o defectos estructurales), y en caso de defectos estructurales graves que pongan en riesgo la seguridad, denunciar a la Seremi de Vivienda y Urbanismo. Para defectos de relevancia económica alta, contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario es recomendable.
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