Regularizar ampliaciones sin permiso en Chile: proceso y costos
Millones de metros cuadrados construidos en Chile están sin permiso. Regularizarlos es posible en muchos casos, pero el proceso tiene requisitos y costos que debes conocer.
¿Qué construcciones pueden regularizarse?
En Chile, el Artículo 167 de la LGUC permite regularizar construcciones que cumplan ciertas condiciones: que la edificación no comprometa la seguridad de sus ocupantes, que no contravenga el plan regulador comunal (uso de suelo, altura, ocupación de suelo) y que sea posible certificar que cumple los estándares mínimos de habitabilidad. No pueden regularizarse: construcciones en áreas de riesgo (zonas inundables, zonas de deslizamiento), en franjas de exclusión de carreteras o líneas de alta tensión, o que contradigan fundamentalmente el plan regulador. La denominada 'Ley del Mono' (varias leyes especiales de regularización masiva) ha tenido vigencia temporal en distintos períodos; en 2026, la vía vigente es el Artículo 167.
Proceso de regularización paso a paso
La regularización implica: (1) Contratar un arquitecto que evalúe si la construcción puede regularizarse según la normativa vigente. (2) Elaborar planos de la construcción existente (as-built) con descripción de materiales y sistemas. (3) Presentar a la DOM una solicitud de regularización con el expediente completo (planos de arquitectura, estructura, instalaciones). (4) La DOM revisa el expediente y realiza una visita de inspección. (5) Si hay observaciones, se corrigen y reingresan. (6) Si es aprobada, la DOM emite la recepción final de la obra regularizada. El proceso completo puede tomar 3–8 meses dependiendo de la carga de trabajo de la DOM y la completitud del expediente.
Multas y costos de la regularización
La regularización conlleva el pago de las multas por construir sin permiso. Estas multas se calculan sobre el valor de la obra sin permiso según la metodología de la OGUC y pueden variar entre el 5% y el 20% del valor de la construcción irregular. Para una ampliación de 30 m² valorada en $8.000.000, la multa puede ser de $400.000–$1.600.000. A esto se suman los derechos de edificación normales (1,5% del presupuesto) y los honorarios del arquitecto ($400.000–$900.000). El costo total de regularización de una ampliación de 30 m² puede rondar los $1.500.000–$3.500.000 incluyendo todos los ítems.
¿Vale la pena regularizar?
La regularización vale la pena en prácticamente todos los casos si la construcción puede acogerse al proceso. Una construcción irregular afecta directamente el valor de mercado de la propiedad (los compradores descuentan el costo de regularización del precio ofrecido) y puede impedir el acceso a créditos hipotecarios para el comprador. Además, una propiedad irregular no puede incluirse en herencias con precisión catastral ni en subdivisiones. En el caso de que quieras acceder al sistema de subsidios habitacionales del MINVU o a créditos con garantía estatal, la situación legal de la propiedad debe estar completamente saneada.
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